Εκτός σχεδίου δόμηση: Τι αλλάζει – Τα SOS από το νέο χωροταξικό νομοσχέδιο

Η ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, που στην αρχική της μορφή στο στάδιο της δημόσιας διαβούλευσης είχε προκαλέσει αντιδράσεις στον τεχνικό κόσμο, αφορά τα οικόπεδα:

• Των 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ., που υφίστανται από το 1962.
• Των 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ., που υφίστανται από το 1964.
• Των 2 στρεμμάτων, με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ., που υφίστανται από το 1977 (για όσα βρίσκονται εντός ζώνης πόλεων και οικισμών) ή το 1978 (για όσα έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό).
• Που έχασαν την ελάχιστη αρτιότητα σε κάποια περιοχή επειδή το κράτος απαλλοτρίωσε ένα τμήμα τους.
• Που δεν έχουν αρτιότητα, αλλά δόθηκαν σε αναδασμό, ως αντάλλαγμα άρτιου οικοπέδου.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, δίνεται «επαρκές μεταβατικό διάστημα για να εκδώσουν οικοδομική άδεια όσοι θέλουν. Στα 2 χρόνια που έχουν περιθώριο να εκδώσουν οικοδομική άδεια όσοι θέλουν δεν συνυπολογίζεται ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Επιπλέον, η οικοδομική άδεια ισχύει για 4 ακόμα χρόνια (με δυνατότητα αναθεώρησης). Δηλαδή συνολικά τουλάχιστον 6 χρόνια. Επιπροσθέτως, οι ιδιοκτήτες που δεν θα προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας διατηρούν το δικαίωμα να χτίζουν βάσει των όσων θα ορίζουν τα τοπικά και τα ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν πολύ γρήγορα, όπως αναφέρεται παραπάνω».

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι με τις αλλαγές που προωθεί το ΥΠΕΝ οι ιδιοκτήτες στα 2 χρόνια που έχουν περιθώριο να εκδώσουν οικοδομική άδεια όσοι θέλουν δεν συνυπολογίζεται ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Επιπλέον, η οικοδομική άδεια ισχύει για 4 ακόμα χρόνια (με δυνατότητα αναθεώρησης).

Παράλληλα, δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα 4 στρέμματα και άνω, μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων.

Με άλλη διάταξη του νομοσχεδίου περιορίζεται ο χρόνος εκπόνησης των πολεοδομικών μελετών στα 2,5 χρόνια και ξεκινάει αμέσως το μεγαλύτερο πρόγραμμα πολεοδομικών μελετών που έγινε στη χώρα: 500 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια προϋπολογισμού 200 εκατ. ευρώ.

Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ξεκινήσουν κατά προτεραιότητα από τη νησιωτική χώρα (Κρήτη, Κυκλάδες, Δωδεκάνησα, Βόρειο Αιγαίο, Ιόνιο) και τις τουριστικές περιοχές συνολικά. Προβλέπεται ότι μέχρι το 2023 θα έχουν εγκριθεί σε 350 διοικητικές ενότητες, δηλαδή στο 32% της χώρας, ενώ μέχρι το 2028 θα έχει καλυφθεί με Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια όλη η χώρα.

Η χρηματοδότηση του προγράμματος είναι εξασφαλισμένη και θα προέλθει κατά 80% (160 εκατ. ευρώ) από το Ταμείο Ανάκαμψης και κατά 20% (40 εκατ. ευρώ) από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.

Ταυτόχρονα:

• Περιορίζονται οι γενικές χρήσεις ώστε το σύστημα να είναι πιο ευέλικτο και να διευκολύνει τις μικτές χρήσεις, όπως γίνεται σε όλη την Ευρώπη. Καθιερώνεται η Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης που θα εφαρμόζεται σε όλα τα σχέδια χρήσεων γης με ενιαίο τρόπο. Αντιστοιχίζονται οι χρήσεις γης με τους ΚΑΔ (Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας) προκειμένου να περιορίζεται η γραφειοκρατία και να διευκολύνονται οι επενδύσεις.
• Επιταχύνεται η έκδοση οικοδομικών αδειών και ενισχύεται η ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης. Πλέον το σύνολο των οικοδομικών αδειών εκδίδεται αυτόματα ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες εγκρίσεις. Θεσμοθετείται ελαφριά διαδικασία υποχρεωτικής προέγκρισης για τις οικοδομικές άδειες κατηγορίας 1 και 2. Μείζον συμπληρωματικό στοιχείο της αναμόρφωσης των οικοδομικών διαδικασιών είναι η ενεργοποίηση, από την αρχή του 2021, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίων/ Ιδιοκτησιών.

Ενεργοποιείται η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης

Στην ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης προχωράει μέσω του χωροταξικού νομοσχεδίου το υπουργείο Περιβάλλοντος, αποκλείοντας παράλληλα την ένταξη των μεγάλων αυθαιρέτων από τη διαδικασία.

Όπως προκύπτει από τις διατάξεις του σχεδίου νόμου, πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Τα στοιχεία των ακινήτων προσφοράς και υποδοχής συντελεστή δόμησης καταχωρίζονται από τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες τους.

Ταυτόχρονα, μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένο ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί επίσης να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα, θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους.

Υπενθυμίζεται ότι η ΜΣΔ καλύπτει ακίνητα για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο το συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του.

Ρυθμίζονται επιμέρους θέματα για τα αυθαίρετα

Όπως είχε κάνει γνωστό το ΥΠΕΝ, μέσω του νομοσχεδίου ρυθμίζονται επιμέρους θέματα για τα αυθαίρετα, καθώς όπως προέκυψε από τη διαδικασία υπαγωγής σε τακτοποίηση, ήρθαν στην επιφάνεια διάφορα προβλήματα. Ετσι, μετά από αιτήματα του τεχνικού κόσμου, το υπουργείο αποφάσισε ότι εντάσσονται στην κατηγορία 4 και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης οι εξής περιπτώσεις:

• αυθαίρετοι ανοικτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο,
• αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση,

– κατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν έγιναν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε, και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση (δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκ.).

Παράλληλα, αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις της κατηγορίας 5 (πολύ μεγάλες παραβάσεις) για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας, ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λύση ή λήξη της σύμβασης, ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ Α.Ε. σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α’ 94).

Πηγή: newsbomb.gr